本文来自微信公众号🚴🏻♂️：智本社（ID：zhibenshe0-1）
在去年12月份《怎么了🎭？》一文中，我这样写道：“2019年🧑🏻🦳，深圳演绎了一曲曲‘冰与火之歌’。”
2020年，大疫之下，深圳之歌火速升级🫱🏽：
一曲是重金属摇滚🪜：豪宅延续去年火爆行情。
招商太子湾🐕、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光”。豪宅火爆再次催生了几十万✴️、上百万的“喝茶费”。
另一曲是“乡下人的悲歌”：“逃离深圳”突然席卷社交平台🧃👫🏻。
在微信指数中，“逃离深圳”出现三次小高峰，前两次分别在二月初和四月初⛵️，第三次发生在最近几天（4月15日）。一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳⚂。
去年👨👦👦，深圳经济增速下滑过快👩🦼➡️👨🏽🦱，楼市泡沫及产业空心化💁，已经引发市民担忧。今年，大疫之下，全球经济加速衰退，中国GDP一季度同比下降6.8%💇🏿♀️，预计二季度压力转向外需🤹🏼♀️🛏，深圳可谓难上加难𓀉🚣🏽♀️。
深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创，一些企业倒闭、关闭🏗，店铺停业🕣💾、退租，写字楼空置率持续攀升🤔，私人投资大幅下滑，零售业低迷，唯豪宅独领风骚。
富人独舞，深漂逃离⛓️💥，中产傻眼。
深圳，怎么办？
深圳挑战：疫情冲击，产业结构📋，楼市泡沫
大疫之下，深圳经济新旧矛盾凸显，挑战比北上广更严峻👳🏿♀️：
一🧺、经济增速下滑过快💫，受疫情冲击更严重、持续时间更长🚀🧍🏻♂️。
近三年🍷，深圳GDP增速下滑加快🤹🏻♀️😥：2018年破8👨🏼🎨🥊，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%，2019年全年增速为6.7%。这一增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2%，但是下滑速度太快。
今年受新冠疫情冲击，全国第一季度GDP大幅下滑。国家统计局4月17日公布数据显示，全国一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。
可以预计，深圳经济受疫情冲击可能比北上广更大🫱🏽，延续性更长💅🏼。主要原因：深圳是外向型经济，疫情世界大流行对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大🅰️。
这场战役，“中国打上半场👩🏿🎓，世界打下半场，外贸人打全场”，反映了外贸人的无奈，也凸显了深圳经济的压力👩🏿🎓。
今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元🐶，同比下降6.4%🤽🏼♂️；其中出口下降11.4%🆒。第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻。
新冠疫情大概在3月中旬开始在全球范围内大规模传播，外贸订单大面积取消，物流受阻，供应链中断，出口制造工厂停工。
按照国际货币基金组织的预测🚶➡️，2020年全球GDP预计下降3%👩🏿🌾，其中美国预计下降5.9%🔕，英国GDP预计下降6.5%👌🧑🏻🦽，德法意GDP预计下降均超过7%。世界贸易组织预计👨🦽，2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32%👩🏽⚕️。
预计🧨，第二季度经济复苏的压力从内需逐渐转向外需👃🏼💃🏼，全球经济衰退及贸易缩水对深圳的冲击要超过北上广等城市。
2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿，超过了当年的GDP总量👩🦳，经济对外依存度达110.6%🍮，远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。
外贸👬🍐、出口制造业及国际物流是深圳的支柱产业🚗，是深圳工业立市的重要组成部分🛀，产值规模巨大👩🏽，就业人口众多，覆盖高中低端。
可以预计，新冠疫情对深圳的冲击要明显高于北上广，对经济影响的延续性会更长©️，可能严重拖累第二季度及下半年深圳经济的复苏。
另外，当前世界涌现逆全球化、去中国化思潮，欧美国家趁疫情之机正在组建临时本土供应链，试图推动制造业回归本土，及产业链向东南亚、新兴国家迁移。这对深圳外贸、外资及经济持续增长构成一定的压力🚵🏽♀️。
二、屋价持续上涨🧗♀️，正在挤压消费✍️、投资👫，产业呈空心化趋势🐭，人口吸引力下降。
深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨，成为全国房价最高的城市👨🏼⚖️🏮。
国家统计局最新数据显示💴，今年3月全国70个大中城市中，有38个城新建商品住宅价格环比上涨。深圳新房和二手房价格增速，不论是同比还是环比🤹🏼，均超过北上广。
深圳新房价格环比上涨0.5%，同比涨5.2%；广州环比跌0.5%🧑🏻🍳🌚，同比涨1.7%；上海环比涨0.1%，同比涨2.4%；北京环比持平⛪️，同比涨4.1%。
深圳二手房价格环比涨1.6%，同比涨9.7%🙋；广州环比跌0.2%，同比跌0.9%👨🏼🦲；上海环比涨0.3%，同比涨1.6%；北京环比涨0.2%💇🏻♂️，同比跌0.7%👩🏼🎤。
今年以来，深圳网签新房、二手房在北上广深中并不是最多的🕰，但是价格涨势惊人📈，尤其是豪宅。
豪宅疯抢🔔，与限价政策形成的价格“倒挂”有很大关系。以招商太子湾·湾玺为例，开盘均价低于11万元/平方米🕙，而周边二手房均价部分已达15万元/平方米🤾♀️。溢价普遍在每平方米3万～4万，吸引富豪疯抢🧘🏽♂️，也催生了“喝茶费”🫑。
深圳豪宅遭疯抢，可能存在开发商与媒体合谋营销，但也反映了深圳房价热炒势能。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对此感到焦虑，他判断💆♂️：“那些“爆款”项目🧏♂️，其房价已经向上拉升了30%以上”♌️，“深圳高亢的房价可能把‘楼市三高’——高杠杆🌷⛹🏼♀️、高泡沫🔫、高风险给逼上去”。
持续上涨的房价，对深圳经济已经造成负面影响。高房价持续推高房租🔝，房租推高居民的生活成本➡️，进一步推高企业用人成本及租赁成本📨，导致一些企业倒闭或离开深圳。
最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升🤾🏿📑，2019年这一数据已经达到22.4%🎿。今年受疫情冲击，空置率再创新高👨🏼💻。根据戴德梁行的最新数据，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。
更值得关注的是，深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。
与北上广相比，今年第一季度北京空置率为13.8%🤾🏽♂️，增长0.4%，租金下降1.3%。上海空置率为21%，增长1.4%🏄🏿♂️，租金下降0.6%。广州空置率5.2%👤，下降0.3%，租金下降0.6%⚠。深圳空置率24.6%，增长2.6%，租金下降3%。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上广👩🏿🚀🧜♂️。
高屋价推高了深圳的经济杠杆率⛹🏿🤸🏻♂️、居民负债率，挤压了消费🛡。
深圳杠杆率明显高于北上广。深圳贷款多于存款🧕🏼，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算👱🏿，人均负债15万元；如果考虑到存款因素👯♂️🎣，深圳人均净负债4.4万元🧚🏿♀️。
上海的情况与深圳相反🥈✂️，上海住户存款多于贷款💅🏼，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。
其中，深圳住房贷款占大头👩🏿✈️🖋，深圳住户贷款约占贷款99.7%👩👩👦👦。上海住房贷款为1.33万亿🫦，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。
深圳高房价对消费的挤出效应也非常明显。深圳与广州两地的人均可支配收入差距不大，但是深圳的人均消费总额、零售总额远低于广州。
2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相当大🧙🏿♂️。深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%🚴♀️，低于北京的41%、上海的39%、广州的44%，也低于苏州🥰、杭州、武汉、天津、成都🧛🏽♀️、重庆等国内重点城市，甚至低于全国平均水平的44%。
深圳人的钱花哪里去了？
深圳人收入的30%都用于供房贷、租房🧚🏽，挤压了消费支出。2015年，深圳房价大涨💆🏻♂️，社会消费品零售总额增速骤降至2%，人均可支配收入和人均消费总额均下滑。
大疫之下，出口受阻，投资萎缩，零售低迷♙，深圳经济的增长动力在哪里？企业倒闭，工厂转移，深漂离开🪮，中产无奈，唯房价独舞，深圳的问题在哪里✌🏼？
深圳问题：土地供给✷，腾龙换鸟🧑🏼🦱，产业空心
深圳经济所面临的挑战，有旧顽疾⛱，也有新问题。
深圳经济模式可以概括为“输入型红利+全球化红利”🫳🏿。所谓输入型红利，即输入全国的人才与资本。
近些年深圳新增人口为全国之最👨🏼🎓：2014年新增15万🌇🦵🏿，2015年新增60万，2016年新增53万🌼，2017年新增55万🤾🏿♂️🫰🏻，2018年新增56万，2019年新增41万。
每年大量大学毕业生来深圳就业，其它城市支付成本培养好人才，深圳则“坐享其成”。
同时⚧，全国各地大量的资金涌向深圳投资及创业。这就是深圳享受的全国人才及资本红利。
所谓全球化红利，即吸收全球资本、技术及订单🐑。
深圳的优势源自较早的改革开放，大量港商在深圳投资设厂，带动外资及技术进入，形成由外贸、出口制造及国际物流组成的外向型经济。
客观上，深圳吃着全球化的红利🌰，定然也会面临全球化的风险。当全球经济低迷或爆发金融危机时，外贸萎缩👨🚀，出口受阻𓀎，属于正常现象。
“输入型红利+全球化红利”有利有弊🙌，但近些年输入型红利🛀🏽、全球化红利正在消失，疫情又加剧了深圳这一模式的危机。深圳经济需要转型升级，扬长避短，构筑新的竞争力。
比如🤜🏽，外向型经济的风险较大，深圳可以发展内需市场以平衡，提高家庭收入🥉🏋️，增加零售产值👰🏽♂️。
又如，国际技术转移红利逐渐消退🩲，深圳需降低企业成本，鼓励技术创新。
再如♈️，近些年各大城市“抢人”，深圳需放宽户籍限制😩，提供大量廉租房📏，降低市民生活成本，提供更多的学校🏠、医院及大学等公共享品，以留住人才，提升城市的造血能力🧑🏽🏫。
但是🌡，深圳这些年的转型并没有做到扬长避短🎿，相反还放大了问题。
可以从“土地决定论”的角度窥视深圳转型中的问题，文中列举的各种问题都可以从土地政策中找到根源性的答案🙅🏻♂️。
爱尔兰经济学家理乍得·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
2015年，是深圳的转折点🤸🏻♂️。
这一年🚁，深圳的土地政策，决定了这座城市的产业结构，决定了这座城市的房价🧖🏿♀️，也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活👩🏼💼。
2015年，深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》，这份文件规定🆘：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半👨🚀。
二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%🛬，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
这意味着到2020年🧘🏿♀️，深圳约50%的土地不可开发，剩下可开发的1023平方公里🤟🏻，30%划拨给了工业，剩余750多平方公里由农田、居住、商业、交通🛌🏼、公共服务设施共同使用。
深圳的土地面积只有北京的12%👮🏼♀️，深圳常住人口为1300多万，加上流动人口应该在2000万左右。深圳的人口密度原本就远远大于北上广🛥，这一土地规划其实加剧了深圳的人地矛盾：
以此计算，深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。
更严重的问题还有：
一𓀈、在这1023平方公里中💂🏼♂️，2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里。如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。
二、在已建成的城市面积中💪🏻，居住用地只占24%🤞🏻。深圳居住用地占整个城市面积只有11%🧑🧒🧒。与国际大都市相比，这个数据低得惊人🧑🏻🦳，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港的8%高一点🐴。
三、到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里中，保障房用地仅有31万平米🪠；同时，这份文件没有明确居住用地的面积。
我们看实际的数据🧒：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米🧿，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍🚣🏻♀️，面积仅2万平方米）🚞。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年🙃，深圳住宅用地也是零供应💄。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。
很多人都想不明白，深圳原本人口密集🫶🏼、居住用地比例少🕸、新增土地极少🤼♂️，为什么还要划出974平方公里的生态用地、270平方公里的工业用地？为什么不增加居住用地？
土地供给失衡，严重的扭曲了房价🔨，也扭曲了产业结构，加重了深圳的问题🧂⤵️：
一🙍🏿、人地矛盾紧张，居住用地不足，导致2015年开始深圳屋价暴涨🍲。
2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万🧙🏻♀️。2015年开始🥰，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛🚣♀️🕵🏻。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，超过上海，仅次于北京的5.7万🧑🍼，几乎是广州的两倍。
“十三五规划”应该是2015年已经制定，2016年开始实施，但一直没有对外公布。这个时间点，与深圳房价暴涨相符🚷。
直到2017年11月，《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》公布土地规划，人们才恍然大悟。
深圳每年新增用地及住房极为有限，很多投资者看到了这一供需矛盾，热炒深圳新房。如今，深圳豪宅，已经成为了全国的资金出口以及投资“宝石”🎆。
二、工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升🦸🏼♀️。
与居住用地“一毛不拔”形成鲜明对比的是，工业用地及商业用地大量过剩🤷🏿♂️。
深圳商用办公楼空置率持续飙升，今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰🧙🏻，全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米🧑🏻🦲。
深圳的零售总额🧑🌾、人均消费总额均低于北上广🥛，但商业面积数量惊人，且持续推高👩🏻🦳。截至2017年末，深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米，仅次于北京的0.54平方米，在全国排名第二。如今，深圳的商业中心已经严重过剩，大疫之下更是萧条不堪🀄️。
三🍿、高屋价👁🗨👐🏻、高房租🥨，挤压了企业🕺🏃🏻、个人及家庭的生存空间🌜，提高了租金成本、用工成本及生活成本。一些企业关闭👷🏽♀️，一些工厂外迁，一些深漂离开了，还有一些家庭苦苦支撑，不敢消费，不敢创业，没钱投资。
高房价对深圳创业创新的打击是明显的🤷♀️。2018年，深圳新增注册企业数量为29万👃🏽，增长率为-12.3%，北京新增注册企业增速为2.7%☦️🏃♀️，上海为13.2%，广州为25.47%🏑，全国为10.3%🧑🏼🏭。
再看注销企业数据。深圳市市场监督管理局发布的《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》显示，2019年上半年深圳注销企业及个体户同比大幅增长，1-6月份注销企业68427户🧜🏿，同比增长325.5%。
深圳，贵为创新🛥、创业之城，如此现状令人担忧。
深圳出路：公共享品，中产城市🧛🏼♀️，以人为本
近些年🎳，深圳的转型可以概括为“腾笼换鸟+总部经济”。
为了推动产业转型升级👧，深圳将低端制造工厂转移出去，为新兴产业及总部经济腾地。
深圳，以工业立市，必须为工业留地、腾地。反过来，政府可以“寸土寸金”吸引企业总部、科技型企业入驻深圳。
去年12月🌗，深圳面向全球招商，现场签约项目128个🔤，项目总额超5600亿元👨🍳。这128个项目不少为总部项目、大湾区总部🐽、科研基地，如西门子能源深圳创新中心、小米集团国际总部、字节跳动大湾区总部💆🏻、复星康养集团生命科学城等😛。
为了吸引巨头入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地🚳。这是什么概念𓀈？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
这30平方公里的工业用地🫵🏽，覆盖35个片区💶，重点布局创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等，如先进制造✬、生物药业🥄、人工智能等。
今年🎅🏼，深圳再次大手笔招商，瞄准10亿以上重大产业项目、“独角兽”、世界500强及大型总部项目。同时，深圳下发了《深圳市2020年重大项目计划》，其中🦉，总部项目37个、重大科技基础设施10个。
这些都是深圳这两年招商引资的成果，有助于深圳产业转型，提升城市的国际竞争力。
发展总部经济和新兴产业并没有什么问题😒🔁，但是过度地为总部经济、创新产业“腾地”，可能导致城市结构失衡，产业升级受阻✬，创新活力下降。
为什么👳🏽♂️👧🏻？
过去🏄🏽♂️，城市发展的理念是人口随产业走。哪里有产业🥡，哪里就有就业机会，就能吸引千军万马来投奔。
但是👩🦼，这是工业经济的思维。
在工业时代，资本是核心供给👆🏽。深圳引进资本🧑🏻🔧，盖好厂房，引进流水线，便能吸引工人过来🍀。工人在深圳打工，在老家安家。
而深圳产业转型升级，发展的是总部经济🥚👵🏻、创新产业👨👩👦👦、先进制造，这些产业不是引进资本、流水线即可发展。这些企业🤸🏿、产业需要人创造出来🧗🏻♀️，如果没有人，总部进来、科研基地进来，亦是空壳🪔。
而新兴产业🥻、总部经济时代👨🏼🔧🧍，资本并非核心供给，人才才是核心供给⛴⛰。人口随产业（资本）走的时代正在远去，产业（资本）随人口走是新的趋势🚵🏽♂️。这是问题关键所在。
当前，深圳给工业🏖、企业总部、新兴产业、先进制造、“独角兽”留了大量土地👋，但是没有给人留足够的地🙎🏽♂️，没有给中产留足够的地👮🏽♂️。没有给人留下充足的用地，创业企业🏌🏻♀️、创新企业🍋🟩、中小微企业生存空间会越来越窄。
刨去约50%的生态用地、30%的工业用地，深圳留给市民的“综合用地”极为有限。十三五期间，深圳只有253平方公里可开发土地，其中包括2078万平方米综合交通用地👩🦱、225平方米市政设施用地，留给市民的医疗用地、教育用地、住宅用地及保障房用地少之又少。
先看住房资源。
这些年，深圳住房市场出现两个特点：
一是普通住宅用地下降，但豪宅用地的比重却在增加。
2011年～2016年，千万豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升，同时千万豪宅成交套数逐渐攀升，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%7️⃣。
最近三年🙄👩🔧，深圳关内新房极少🧫🖋，但豪宅💝、大户型住宅的比例非常高📴。如深圳湾1号、新天鹅堡三期🚣🏻☝🏼、半岛城邦三期、华润万象府✊🏻、招商·领玺、天健天骄、深业上城、中心天元、深业中城⛈🪬，这些都是迈入10万+的热盘。
去年深圳双十一取消豪宅税后🏌🏼♀️，12月豪宅成交套数高涨到9486套🏟🪐。
二是廉租房、安居房不多🚵🏽♀️，但人才房的比重增加。
为了吸引人才，深圳加大了人才房的投放🙆🏿♀️。与廉租房🙋🏼♂️⛑、安居房不同🧚🏼♂️🦌，人才房存在“人才标准”。在腾讯、平安集团等公司，申请人才房相对容易。
可以看出🍬，为了匹配总部经济、科研基地，深圳将仅有的居住用地向精英阶层倾向☃️，这样更加挤压了普通白领及市民的住房空间。
房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%💆🏿♀️，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村👨🏿⚕️。贝壳找房的数据显示，深圳合租房平均面积低于北上广，只有11.6平方米。
再看教育资源。
如今，深圳年轻人正处于结婚及生育的高峰期🧑🏼🍳。从2008年到2018年🏌🏽♀️，小学生在校人数，深圳增长了75.5%，远远超过北京增长的38.3%、上海的35.5%、广州的22.7%🛩。
2018年深圳在校小学生人数达102万人，超过上海和北京🍆，仅少于广州3万人。深圳的中小学生及在园儿童超过200万，为四大城市之首。深圳各级学位非常紧张，大约一半的初中生无法上高中。
最后看医疗资源🔑。
在全国主要城市医疗资源排名中，深圳处于中下游水平，排在第23位，低于石家庄🤵♀️、合肥✋🏻、长春🤽🏼。上海、北京💑、广州则名列前五。在全国主要城市每千人均床位数的排名中，深圳居然倒数第一。三甲医院🧳，深圳只有18家，广州有38家👱🏼🎃，上海32家🚵🏼♂️，北京55家🕵🏽♂️。
深圳房价高于北上广，住房资源、教育资源及医疗资源均不如北上广👨👨👦👦，那么这座城市的吸引力便需要打个问号🕓。
我们需要关注一个关键指标：城市新增人口🐺🧑🧑🧒🧒。
2019年👩🏼，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万🤽🏼♀️。这说明，深圳这座依靠输入型人口红利的城市，其人口吸引力正在被广州超越🪘。
深圳的户籍人口不到500万🚵🏼♂️，非户籍人口占比高达63.2%，远远高于北上广。每年春节🫗，深圳返乡人口为全国之最👨⚕️。
这种人口输入型城市，存在归属感不足、人口流动性大的不确定性。这次疫情明显暴露了深圳这一风险。
今年春节恰逢疫情🥝，很多人迟迟未能返深🏊♀️，深圳经济复苏压力大于本土人口众多的广州🎍。一些在老家久居的深漂退掉了深圳的租房；一些返深后又失业的人离开了深圳。社交网络上涌现了三波“逃离深圳”小高峰🚶♀️。我担心，疫情成为深圳新增人口的拐点。
我们归纳以下深圳经济转型之路：
用30%的工业用地，吸引企业总部、科研基地🥍、新兴产业🥃、“独角兽”进入深圳👋🏼。与之配套的是豪宅、大户型住宅（投资）、人才房，缺乏适量的普通住宅以及大规模的廉租房🤲🏿🧑🏿🍼、安居房🔖。
在这个模式中，中产及普通工人没有足够的生存空间，中产承担高昂住房成本，普通工人租住城中村🥻。
其实🪄，没有足够人才支撑的总部经济🔆，其实是“空壳经济”。“空壳总部”或许能够给深圳带来GDP和税收𓀙，但是不足以支撑这座城市的未来。正如华为，总部依然在深圳💂🏿♂️，产值和税收算给深圳，但是公司主体已经转移到东莞松山湖🦩，就业及产业集群转移到了东莞。
其实，“腾笼换鸟+总部经济”依然是过去的“输入型红利+全球化红利”的延伸💂🏽、升级👨💻，即吸引更大规模的企业、更大规模的资本、更高端的技术🗓、更高端的人才。这依然是“人口随产业走”的思维。
这样的深圳🗻，其40年累计的优势正在丧失，风险却在不断地放大🐦⬛🧲：
一🕵️♂️、高屋价挤出人才、消费与投资，推高楼市泡沫🚈🙆🏻♀️，加剧金融风险及产业空心化💸。
大疫之下，投资萎缩📸，储蓄猛增，资金空转，大量资金正在寻求避风港。深圳楼市，尤其是豪宅🔳，成为全国资金的出口。
房地产是金融的抵押资产，金融城市都有推高房价做大金融资产的倾向。作为金融城市✡︎，深圳的高房价正在推高金融风险。如今🧑🎓😧，信贷利息低于房贷利息，一些投资者借此加杠杆热炒深圳楼市。
二🧎🏻♀️、高屋价、高成本正在削弱创新创业的市场土壤💁🏼♀️🧔🏽♀️，杀死大量中小微企业🤱。
深圳最传统的优势是，其充分竞争的市场吸引大批创业者，培养了一批本土型民营企业。总部经济加上本土型企业，固然完美👏🏿，但不能因吸引总部经济提高成本，从而抑制本土创业型、创新型经济🗒。
所以，深圳🗞，这座城市的转型，应该从过去的“输血”逐渐转向“造血”，从“人口随产业走”转向“产业随人口走”，核心是吸引人才、留住人才并培养人才。
如何操作？
首先调整土地规划🧑🏼✈️。
你可能会说，深圳没有这么多土地给人居住。关于“深圳没有土地”的问题，深圳市领导多次强调，土地多少是一个相对概念，是一个哲学问题：“如果有符合深圳未来发展定位的产业，我们非常欢迎，用地予以保证，要多少地🚶，满足多少地”。
深圳能够满足产业用地，定然也有能力满足居住用地🐼。比如😰，974 平方公里的生态用地红线和 270平方公里的工业用地红线✨，有没有科学依据🐟。若没有科学依据，便容易陷入立场争论。已购房者希望深圳青山绿水🧎🏻♂️➡️↕️，但对未购房者来说🔆，这座城市再美也跟他没关系。大型企业希望多一些工业用地，而普通市民则希望多一些住宅用地。
为了缓和结构性矛盾⇨🍑，深圳今年又出台文件，允许“商改租”，即商业用房按规定改建为租赁住房。但这仅是权宜之计。
其次😐，加大住房、教育及医疗的公用投入☛。
“总部经济+人才房+城中村”难以持续💟。光靠人才房和城中村无法支撑起“总部经济”，“总部经济”靠得是由知识白领、工程师、管理者构成的中产🩴。深圳需要大规模地供应住宅用地📆、廉租房及安居房。
2018年6月，深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右👙🧏♀️，其总量到2035年不少于100万套。另外，新增商品住房不少于70万套，占住房供应总量的40%。
但是，即便如此🥂👨🏻⚕️，也无力缓解深圳住房供需紧张的局面🤹🏽。现今深圳租房人数达1600万，到2035年假如增至2000万；而100万套保障性住房，预计只能够解决300万人的居住问题，覆盖面积只有15%👨❤️👨，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%🧚🏽♀️。
香港的土地开发率仅有23.7%🏮，住宅用地占比只有6.8%，低于深圳🔽，但香港政府依然为50%的家庭提供了保障性住房😱。
除此之外，政府还需加大教育、医疗及相关公共享品的投入。少挖一条路，可多建几所学校。更多的公共享品🏌🏽♂️，吸引更多的人才💁🏼，更重要是培养自己的人才🗾，提升这座城市的造血能力🧑🏻🏫。
最后🖱，中产兴👨🏿🔧，城市兴🎅🏻，以人为本，而非以产业为本。
本文来自微信公众号：智本社（ID🤷🏽♂️：zhibenshe0-1）
